¿Cómo salir de deudas? Evitar mala cobranza y embargo de bienes
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eddye
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MensajeTema: Necesito su ayuda.   Necesito su ayuda. Icon_minitimeLun Jun 08, 2009 10:17 pm

Buen día compañeros foristas.

El caso que voy a exponer no tiene que ver con deudas pero necesito sus consejos, el Abogado Díaz ya me dió algunos consejos pero me gustaría exponerlo a todos.

En Agosto del año (2008) pasado adqurí una casa por medio de una inmobiliaria. En ese mismo momento se inició el proceso de escrituración, pasaron meses y se comunico conmigo el notario y me dijó que la casa tenia 6 meses de adeudo de predial, se localizó al señor que me vendió y pagó el adeudo, todo bien.
Pasaron otros tantos meses y me comunique con el notario y ahora otro problema la clave catastral estaba mal y nuevamente otros tantos meses para arreglar eso. Nuevamente se comunico otra vez el notario para cominicarme que habia un problema con el terrero donde se encontraba la casa ya que aparecia fraccionado y tenía dos claves catatrales, y bueno enfin otros tantos meses para arrglar eso.

Hoy 8 de Junio me comuniqué con el notario para ver si ya porfin estaban listas las escrituras y me salio conque la casa tiene orden de embargo que se dicto en Enero del 2009 ya que en esa fecha supuestamente el dueño aun era el anterior y no yo. Cabe aclarar que yo no estoy demandado sino el señor que me vendió la casa.

El notario me dice que hay dos opciones:

1. Que se busque al señor y pague lo que debe y que el embargo no proceda, cosa que no creo que sea posible.

2. Otra es que vaya a juicio ya que me ampara que el proceso de escrituración se inicio en Agosto del 2008 y la orden de embargo se hizo en Enero del 2009 y que él puede ayudarme en ese juicio pero me cobraría, me hace dudar esto.......

Me surgen algunas dudas: Por qué se tardó tanto en escriturar, casi un año, esto es normal? Por qué apenas se notifica que hay un embargo ordenado contra la casa? Procede este embargo ya que desde Agosto del 2008 la escrituración a mi nombre estaba en proceso?

Está muy raro todo esto y no me convence que asi se proceda, que me sugieren que haga.
Mañana tendré una reunión con el notario para indicarme que hacer, me gustaría tener opiniones para no ir a meter la pata en esto y que me la dejen ir más de lo que ya la dejaron.

Gracias.
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MensajeTema: Re: Necesito su ayuda.   Necesito su ayuda. Icon_minitimeLun Jun 08, 2009 10:44 pm

Pues mira eddye,

Para empezar las Inmobiliarias tiene ABOGADOS que se dedican a verificar que los inmuebles que adquieran cumplan con los requisitos adecuados para poder ser adquiridos por los compradores, me pregunto como es que ahora te han salido con toda esa BASURA de Irregularidades !!!!, Pero bueno continuando .....

Citación :
Por qué se tardó tanto en escriturar, casi un año

Te comento que yo he pasado por 2 Procesos de Escrituración, y en ambos se ha tardado no mas de 4 meses, pero en las 2 ocasiones se ha revisado todo documento de los inmuebles previo a la compra, y que no exista ningun tipo de ADEUDO, GRAVAMEN o IRREGULARIDAD y pienso que por esa razón han sido relativamente rápidos.

Citación :
Por qué apenas se notifica que hay un embargo ordenado contra la casa? Procede este embargo ya que desde Agosto del 2008 la escrituración a mi nombre estaba en proceso?

Lo del embargo tienes razón, pues hasta donde YO sé, el Inmueble queda GRAVADO en el Registro Público de la Propiedad cuando hay un embargo en su contra, y el NOTARIO se encarga de verificar esto previo a relizar el trámite de la Escrituración.

Citación :
2. Otra es que vaya a juicio ya que me ampara que el proceso de escrituración se inicio en Agosto del 2008 y la orden de embargo se hizo en Enero del 2009 y que él puede ayudarme en ese juicio pero me cobraría, me hace dudar esto.......

Pues en este caso YO le pediría que me mostrará la copia del Registro Público de la Propiedad en donde se encuentra marcado el Inmueble de que tiene una Orden de embargo, es decir el documeto que lo acredite lo del embargo.

Ahora si tienes desconfianza y para tu mayor seguridad, tendrias que invertir en un ABOGADO que te investigara como va el trámite y te diera todos los pormenores del caso ... pero eso te va a costar una lanita.... claro que quedarías más tranquilo.

Haber que mas te comentan los demás compañeros !!!
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MensajeTema: Re: Necesito su ayuda.   Necesito su ayuda. Icon_minitimeLun Jun 08, 2009 10:49 pm

El embargo a mi proceder si procede ya que el dueño legal es el que la propiedad tiene en el registro publico de la propiedad,la que debio haber hecho toda la tramitacion es la inmobiliaria,el trabajo del notario precisamente es ese ver que no haya vicios ocultos cuando se adquiere una propiedad.
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MensajeTema: Re: Necesito su ayuda.   Necesito su ayuda. Icon_minitimeMar Jun 09, 2009 9:54 am

Buen día.

DJ gracias por tus comentarios. Desde que se inicio el proceso de la escrituración hubo muchas irregularidades desde el aduedo del predial, los problemas con la clave catastral y ahora esto del embargo.

El notario me dijo que la inmobiliaria no tiene velo en el entierro ya que esto fue ajeno a ellos, será??? Cabe mencionar que la inmobiliaria ya no está donde estaba cuando adquirí la casa, prácticamente desaparecio.

El proceso de escrituración en mi caso se llevó 11 meses, es mucho a mi parecer, tu me comentas que tus escrituraciones no se llevaron más de 4 meses.

Voy a pedirle al notario el Registro Público de la Propiedad para verificar si en verdad hay orden de embargo como me sugieres.

Tal vez si tenga que contratar un abogado pero la verdad que la pienso, tengo un amigo que su hermano es abogado a ver que me dice y como se pone respecto al cobro.

Atrapado, el notario si revisó los problemas de la casa pero fueron saliendo cada vez más problemas, está muy raro todo esto.

Gracias por sus comentarios.
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MensajeTema: Re: Necesito su ayuda.   Necesito su ayuda. Icon_minitimeVie Jul 10, 2009 12:29 pm

Buen día.

Compañeros vuelvo a retomar este tema ya que traigo un problemon con estas escrituras que ya tienen ceca de un año.

En agosto del 2008 se adquirio esta casa y se iniciaron los tramites de escrituración pero por los mil pretextos de parte del notario que ya describo arriba la escrituracion nunca podia proceder.

Un gran problema surgio en Enero de este año 2009 que el anterior dueño del inmueble fue demandado laboralmente y el juez dicto embargo de la casa que había adquirido en Agosto del 2008. Por que la notaria tardo tanto en hacer los tramites de la escrituración? El noratio me comento que se hace una Preventiva donde la propiedad se proteje mientras se hacen los tramites de escrituración, asi si el anterior dueño quiere vender o en este caso que se de un embargo la propiedad no pueda ser tocada, esta preventiva creo que durá 90 días, mi pregunta es ¿se puede renovar hasta que la escritura este liberada para que la propiedad siga protegida o una vez que expira ya no se puede renovar?

Que me recomiendan hacer, creo que la notaria descuido la escrituración, no le dio tramite y por eso se presentaron todas estas cosas. Ahora si no se localiza al anterior dueño para ver si paga la demanda laboral tendré que meter juicio de Terceria de Dominio Excluyente y me saldrá en un lana y todo por el descuido de la notaria.

Que puedo hacer en contra de la notaria o es enfrentarse a un monstruo o que me recomiendan hacer?

Gracias por su ayuda.
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MensajeTema: Re: Necesito su ayuda.   Necesito su ayuda. Icon_minitimeVie Jul 10, 2009 1:19 pm

Una pregunta, antes de pagar la casa, normalmente se hace un contrato de compra-venta, seguramente firmaste uno o no?.

En dicho contrato de compra venta siempre le ponen una cláusula de SANEAMIENTO PARA EL CASO DE EVICCIÓN.- que significa que cualquier privación que sufra el comprador, sea total o parcial, de la
cosa adquirida por compraventa dará lugar a la obligación de sanear por
parte del vendedor, salvo que ello ocurra en virtud de un derecho que
sea posterior a la celebración de la compraventa. Y en tu caso aunque el problema se presentó después de la compra, éste fué originado/iniciado mucho antes.

Y CUANDO SE FIRMA ANTE NOTARIO LA COMPRA, también se incluye esa cláusula, por lo tanto es resposabilidad de la contructora resolverte el asunto. Por lo que te recomiendo que vayas con la constructora para que los obligues a resolver el problema.
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MensajeTema: Re: Necesito su ayuda.   Necesito su ayuda. Icon_minitimeVie Jul 10, 2009 1:26 pm

Entoces legalmente el anterior dueño o quien te la vendió está obligado a resolverte el problema.

Articulo 2124. El adquirente,
luego que sea emplazado, debe denunciar el pleito de eviccion
al que le enajeno.
Articulo 2125. El fallo
judicial impone al que enajena la obligacion de indemnizar en
los terminos siguientes.
Articulo 2126. Si el que
enajeno hubiera procedido de buena fe, estara obligado a entregar
al que sufrio la eviccion.

    I. El precio integro que recibio por la cosa;

    II. Los gastos causados en el contrato, si fueren satisfechos
    por el adquirente;

    III. Los causados en el pleito de eviccion y en el de saneamiento;

    IV. El valor de las mejoras utiles y necesarias, siempre que
    en la sentencia no se determine que el vencedor satisfaga su importe.


Articulo 2127. Si el que
enajena hubiere procedido de mala fe, tendra las obligaciones
que expresa el articulo anterior, con las agravaciones siguientes:

    I. Devolvera, a eleccion del adquirente, el precio que la
    cosa tenia al tiempo de la adquisicion, o el que tenga al tiempo
    en que sufra la eviccion:

    II. Satisfara al adquirente el importe de las mejoras voluntarias
    y de mero placer que haya hecho en la cosa;

    III. Pagara los danos y perjuicios.


LO QUE NO SÉ, ES SI ESTE DERECHO TIENEN UN TIEMPO PARA PRESBRIBIR
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MensajeTema: Re: Necesito su ayuda.   Necesito su ayuda. Icon_minitimeVie Jul 10, 2009 1:57 pm

Muchas gracias por tu respuesta manolo10.

Si se hizo un contrato compra-venta y se firmó. Eso fue en agosto del 2008, el notario inicio los tramites de la escrituración pero por un problema tras otro no se concretizaba la escrituración, hasta en mayo de este año, pero el embargo se dictó en enero del 2009.

La verdad que esto es un gran problema, confie en el notario que estaba llevando bien las cosas y pues resulta que no.

Sólo tengo una duda, ya busque en internet y no encuentro el dato, el aviso preventivo que se hace para proteger la propiedad mientras se realiza la escrituracion caduca a los 90 dias ¿este aviso se puede renovar?

Si se puede renovar el notario no lo renovo y dejó desprotejida la propiedad mientras el tremite de la escrituración se concretizaba y fue descuido del notario.

Gracias
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MensajeTema: Re: Necesito su ayuda.   Necesito su ayuda. Icon_minitimeVie Jul 10, 2009 2:31 pm

"En Agosto del año (2008) pasado adqurí una casa por medio de una inmobiliaria"

Pues para mi que SE PUEDE DEMANDAR A LA INMOBILIARIA POR FRAUDE, Porque te vendieron una propiedad con un gravamen a ocultas tuyas!

El Notario tambien actuò de mala fe porque te oculto los vicios de la propiedad!!!!

Me quedo con la respuesta de mi carnal y de Manolo. El que ya no tiene vela en el entierro eres tu porque te hicieron trampa los de la inmobiliaria. En todo caso que te regresen tu lana (y los gastos) y tu regresas la propiedad!

Creo que esto es lo JUSTO.
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juanete
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MensajeTema: Re: Necesito su ayuda.   Necesito su ayuda. Icon_minitimeVie Jul 10, 2009 2:41 pm

Estoy con Raven, el proceso de verificaciòn de gravamenes no lleva màs de 3 meses y una inmobiliaria(si es que lo es), tiene toda la responsabilidad de ofrecerte una propiedad totalmente lipia de pe a pa. Ahora bien, el famoso notario (este no sirve para maldita sea la cosa), tiene que estar verificando cada uno de los puntos que mencionas, ¿pero tanto tiempo?
Como dice Raven, que le caigan con la lana y que arreglen sus cochinadas (si es que existen, porque es probalbe que te quieran sacar màs billete).
Si no mal recuerdo el tramite total de la intervenciòn notarial es alrededor del 7% de lo que pagaste por ella. ¿es asì?, porque si has pagado màs, entonces hay una truculencia espantosa en este asunto.
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eddye
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MensajeTema: Re: Necesito su ayuda.   Necesito su ayuda. Icon_minitimeVie Jul 10, 2009 3:02 pm

Gracias Raven y juanm por sus comentarios.

La verdad que si me preocupa mucho este desmadre y todo por hacer confianza.

Ahora lo que me está recomendando el notario es meter una Terceria de Dominio Excluyente según él es lo único que procede en este caso y me cobraria 10 mil persos o posiblemente más.

Esta de la ingada esto. Ángel o alguien de ustedes no conoce un buen abogado aca en chihuas porque la verdad no puedo confiar. O si algún abogado del movimiento podría tomar el caso vemos lo de los costos?

Estoy un poco desmotivado por esto.

Gracias por sus consejos.
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ozo
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MensajeTema: Re: Necesito su ayuda.   Necesito su ayuda. Icon_minitimeVie Jul 10, 2009 6:37 pm

Eddy : en el tiempo que llevo de trabajar he visto y seguido de cerca el proceso del cambio de nombre de las escrituras cualquiera que sea el caso, venta, herencia, donacion, principalmente he visto de ventas, vamos suponer que el caso es de venta, en cuanto hay un cliente para vender un bien inmueble, se le llama al notario y se procede a hacer todo el papeleo con las diferentes instituciones gubernamentales en este caso el notario nos pide:
1.-Alineamiento y numero oficial del inmueble, se tramita en desarrollo urbano de la localidad
2.-Licencia de construccion o levantamiento igual con desarrollo urbano
3.-Escrituras de la propiedad certificadas por el registro publico de la propiedad
4.-Libertad de gravamen tambien en el registro publico de la propiedad

Los 4 requisitos son importantes si llegase a faltar alguno no se puede hacer la nueva escritura, la libertad de gravamen es precisamente para saber en que situacion se encuentra el inmuebles, posteriormente se hace en el departamento de catastro el cambio de la cedula catastral, para esto haces una cita y te acompaña un representante de esa dependencia para verificar el estado actual en el que se encuentra el inmueble, el impuesto predial se paga en base a un valuacion que se hace del inmueble en cuanto a m2 de construcion, que tipo de zona es, residencial, media etc. Se me hace muy raro el que se hallan tardado tanto tiempo en haber hecho el cambio de escrituras, por aca todo ese tramite incluyendo la actualizacion de la cedula catastral no lleva mas de 4 meses. Si puedo contestar alguna duda, con gusto, saludos
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MensajeTema: Re: Necesito su ayuda.   Necesito su ayuda. Icon_minitimeSáb Jul 11, 2009 3:10 pm

Buen día.

Gracias Ozo por tus consejos.

Anoche hablé con un abogado que es hermano de un entrenador de perros que conozco hace muchos años y lo que me sugirio es que si necesito proceder con una Terceria de Dominio Excluyente que es lo mejor ya que la demanda que tiene el anterior dueño es laboral y segun me comenta el abogado esas demandas las lleva de ganar el empleado.

Ciertamente que la notaria cometio muchas irregularidades en el procedimiento de la escrituración, yo recuerdo que al principio firme, no se si fue el contrato compra venta o pre-escrituración, doonde decia que la propiedad estaba libre de grabamen, eso fue en agosto del 2008 y luego el notario a los 4 meses me notifico que la propiedad tenia adeudo de predial entonces ya no entendi porque surgio ese adeudo y no antes.

Otra cosa es que busque la inmobiliaria que me vendio la casa y ya no existe con el nombre que tenia cuando compre se compró la casa ya cambiaron de nombre. Creo que debería haber leyes que regulen estas inmobiliarias, las cuales cometen un sin fin de abusos y simplemente cambian de nombre y ya no procede nada en contra de ellas.

Gracias y saludos.
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